こんにちは！
今回、「ビジネスラボ」では、
不動産投資のコラム第2弾として、
不動産投資のメリットはどういうものがあるの？
逆にデメリットにはどういうものがあるの？
ということについて、考察していこうと思っています。
前回のおさらいですが、不動産投資とは、
「(マンションやアパートなどの)不動産を購入する」
という形の投資のことです。そして、その購入した不動産を
大家さん(オーナー)になって人に貸し、貸している間、家賃をもらいます。
不動産を購入するときにお金を投じる見返りに、毎月、家賃を得る。
これが不動産投資の基本です。
では、実際に不動産投資のメリット、デメリットを
みていきましょう！
【 不動産投資のメリット 】
★ローンを使った投資ができる
不動産を購入なんて考えると、大きな資金がないと始められないという
イメージがあるかもしれませんが、そんなことはありません。
多くの人が金融機関でローンを組んで、不動産投資をしています。
前回も少しふれましたが、金融機関が投資にお金を貸してくれるのは、
不動産投資以外には、ほとんどありません。
自己資金以上の投資ができるのは、不動産投資の最大のメリットです。
★生命保険代わりになる
不動産投資のために組んだローンは、死亡時には免責となります。
これは、団体信用生命保険（団信）という保障制度で、住宅ローンの返済中に
万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度が
あるからです。そのため、ローン返済の必要がなくなり、遺族へは物件が残されます。
遺族は、引き続き家賃収入を得ることもできるし、売却益を得ることもできるのです。
またローンを組むことで、生命保険の見直しができるメリットがあります。
★年金対策になる
自分が年金を受取るときには、十分な年金が受け取れない可能性があります。
しかし、不動産投資をしていれば、ローン返済中は大きな収入には
ならないかもしれませんが、毎月の家賃収入を充当していくことで
自己負担はとても少なくて済みます。
そしてローン返済後は、安定した家賃収入が毎月年金代わりとなってくれます。
★節税対策になる
サラリーマンにとって節税や税金対策というのは、あまり馴染みのないことですが、
不動産投資することにより、賃貸物件を運用するには、修繕費や
火災保険料などの経費もかかり、減価償却費という法定耐用年数まで
計上出来る経費もあります。
(厳密には耐用年数を過ぎた物件であっても減価償却費は認められますが)
※「減価償却」とは税法上の概念で、建物などの固定資産を購入した時に
その年度で一度に全てを経費として計上するのではなく、税法上で決められた
年数（法定耐用年数）に分けて経費として計上する仕組みです。
★その他のメリット
不動産投資は、管理会社に運営を委託することができるため、
オーナーの手間がかかりません。
まさに不労所得なんですよね。
また、現金よりも不動産のほうが、課税される評価額が低いため、
相続税対策にもなります。
【 不動産投資のデメリット 】
★空室リスクと家賃下落リスク
購入価格が安いからといって、人気がないエリアの物件を
購入してしまうために起こります。
その結果、入居者を探すために、どんどん家賃を下げてしまう悪循環に陥るのです。
これでは入居者が見つかったとしても、収益性が大幅に低下し、毎月のローン返済額が
家賃を上回り、負債となってしまうでしょう。
そのため、不動産投資は、人口が集中している主要都市の物件を選ぶことです。
東京の23区、特に江東区、世田谷区、練馬区などは安定した家賃収入が
今後も見込めると思います。
また、その空室リスクを避けるために、サブリース契約という形の
契約もあります。これは、簡単にいえば入居者がいなくても家賃保証があり、
家賃が入る仕組みです。
不動産会社がオーナーである貴方から物件を借りて、その物件を入居者に貸すという、
転貸（又貸し）の契約で、オーナーは賃料を満額得られるわけではなく、
何割かを差し引かれた保証賃料を受け取る事になります。
入居者とオーナーが直接契約を結ぶことはないので、入居者に関わる業務を一切任せてしまえる
仕組みのため、入居者とのやり取りなどの手間がかからないのも魅力で、
最近サブリース契約をするオーナーが増えてきています。
★資産価格の下落リスク
資産価格の下落リスクは、新築物件を購入してしまうために起こります。
新築マンションの価格は、広告や販促費も含まれるため、高価格で設定されてる
ものが多いです。上質な紙にカラーで印刷がされた新聞の折り込み広告や、
ポスティングなどは、誰もが見たことがあると思います。
「新築」というだけで魅力的なものには間違いありませんが、売却時には「新築」という
付加価値はなくなり、資産価格は大幅に下がる可能性があります。
しかし、だからといって、中古が絶対に良いとは一概には言えないと思いますが。
これには出口戦略といって、購入した物件をずっと持ちつづけて、
家賃収入を得るのも一つの手ですが、やはりどんどん老朽化していくのは
否めませんので、頃合いを見計らって、売却するというのも利益を得る
大切な戦略といえます。新築では、この出口戦略を上手く利用することによって、
相当な利益を得ることも可能です。
もちろん、中古物件でも大きな利益を得る事は可能です。
★管理リスク
不動産管理会社によって請求される、想定外の管理費の発生のために起こります。
たとえば、突然の退去者が出た場合は、「入居者募集」や「部屋の原状回復」
が必要になります。すぐに新しい入居者が入ってくるのは理想ですが、
貸すまえに募集をかける、室内をきれいにするなどがあるので、
どうしても空室期間はでます。
その空室期間は、家賃が入ってこないことに加えて、
管理コストが何十万円もかかるのでは正直利益どころでは
ありませんよね。また、管理会社によっては、原状回復工事を依頼する業者が
決まっているため、オーナーが安い業者を探して依頼する、
ということができないケースがあります。
このようなデメリットの対策は、入居者募集や原状回復などの管理費が
安くすむ管理会社を選ぶことが重要です。
どうですか？
以上のようなメリット、デメリットがあるのが
おわかりいただけたでしょうか？
憧れの不労所得。上手くいけば老後まで安定した収入が得られるかも
しれません。
次回は、新築マンション、中古マンション、どちらを買うべき？
どちらにもあるメリット、デメリットを交えながら、書いていけたらと思います！
ks201 
